Hypotheekrente: ontwikkelingen verwachting

Niet alleen de actuele hypotheekrente is interessant wanneer u een hypotheek wilt afsluiten. Misschien is die zelfs wel het minst interessant. In de meeste gevallen zult u immers de komende 30 jaar hypotheekrente betalen. U heeft er weinig aan dat u het eerste jaar maar 3% hypotheekrente betaald als u de daarop volgende 29 jaar 6% hypotheekrente moet betalen. Hoe de hypotheekrente zich zal ontwikkelen in de toekomst is vooral interessant wanneer u voor de keus komt te staan: vaste of variabele hypotheekrente? En als u kiest voor vaste rente, hoe lang gaat u uw hypotheekrente dan vastzetten? 5 jaar? 10 jaar? Of zelfs 20 jaar? Bij deze keus is het van belang een goede inschatting te maken van hypotheekrenteontwikkelingen.

Laten we eerst eens kijken naar historische hypotheekrentestanden. Over de afgelopen 30 jaar is een dalende trend te zien met een piek van bijna 13% in 1981 en een dieptepunt van ruim 3,5% in 2005. De gemiddelde hypotheekrente over de periode 1979 - 2008 is iets meer dan 7%. Sinds 2005 zitten we weer in een stijgende lijn. Betekent dit dat de hypotheekrente de komende decennia weer zal stijgen, omdat het de afgelopen decennia is gedaald? Nee. Is het gemiddelde van ruim 7% over de periode 1979-2008 een goede leidraad voor het gemiddelde in de toekomst? Nee. De vaste en variabele hypotheekrente hangen af van de situatie op de geldmarkt en kapitaalmarkt. Voor de variabele rente is de geldmarkt van belang. De geldmarkt omvat kortlopende kredieten, dat zijn kredieten met een looptijd van minder dan 2 jaar. De geldmarktrente, ook wel 'korte rente' genoemd, is een leidraad voor de variabele hypotheekrente. Voor de vaste hypotheekrente is de kapitaalmarkt van belang. De kapitaalmarkt voorziet in kredieten met een looptijd van meer dan 2 jaar. De kapitaalmarktrente wordt ook wel 'lange rente' genoemd en is een leidraad voor de vaste hypotheekrente.

Hypotheekrenteverwachtingen: vaste rente

De kapitaalmarktrente komt tot stand door vraag en aanbod op de kapitaalmarkt. Het analyseren van de kapitaalmarkt en het voorspellen van de lange rente is een moeilijke taak en alleen weggelegd voor specialisten. Maar er is een goede leidraad die iedereen kan zien: het rendement op een 10-jaars staatslening (staatsobligatie). Deze wordt namelijk gepubliceerd in media zoals kranten. Hierbij moet wel meteen vermeld worden dat het vormen van renteverwachtingen voor staatsobligaties evengoed geen kinderspel is; dit kunt u beter overlaten aan de experts. Figuur 1 laat het verloop van het rendement op staatsobligaties en de hypotheekrente (gemiddelde over nieuw afgesloten hypotheken) zien over de periode 1994 - 2008.

Figuur 1. Rendement op staatsobligaties en hypotheekrente. Bron: CPB. CEP 2009, p.68

U ziet duidelijk dat deze dezelfde trend volgen, maar incidenteel kunnen grote verschillen optreden tussen het rendement op staatsobligaties en de hypotheekrente. U ziet ook dat de hypotheekrente structureel iets boven het rendement op staatsobligaties ligt. Hoe komt dit? Ten eerste brengt het lenen aan particuliere huishoudens (hypothecaire lening) meer risico met zich mee dan lenen aan de staat. In onzekere tijden neemt het risico van lenen aan particulieren toe waardoor geldverstrekker een hogere risicopremie rekenen. De risicopremie zit verwerkt in uw hypotheekrente, dus in onzekere tijden neemt het verschil tussen de hypotheekrente en het rendement op staatsobligaties toe. Ten tweede reageert de hypotheekrente vertraagd op ontwikkelingen in het rendement op staatsobligaties. Tevens daardoor is er altijd een verschil tussen het rendement op staatsobligatie en de hypotheekrente. Het CPB schat dat het ongeveer een half jaar duurt voordat een verandering in de lange rente geheel is doorgedrongen in de hypotheekrente.

Wilt u een hypotheekrenteverwachting vormen voor de vaste hypotheekrente? Kijkt u dan naar de ontwikkelingen op de markt voor (10-jarige) staatsobligaties en maak een inschatting of we richting zekere of onzekere tijden gaan. Of nog beter: laat die inschatting maken door mensen die er verstand van hebben. Een hypotheekadviseur kan u hierbij zeker van dienst zijn.

Tot zover de vaste hypotheekrente. Maar hoe zit het met de variabele hypotheekrente?

Hypotheekrenteverwachtingen: variabele rente

De variabele hypotheekrente houd verband met de korte rente, ook wel geldmarkt rente genoemd. De geldmarktrente wordt gestuurd door het Euribor-tarief. Euribor staat voor Euro Interbank Offered Rate. Het is een rentepercentage waartegen banken in de EMU-zone elkaar geld lenen. Het Euribor-tarief kan dus gezien worden als de inkoopprijs van geld voor banken. Bovenop dit rentepercentage komen nog toeslagen voor kosten, risico en winst van de banken en dit vormt de variabele hypotheekrente. Het Euribor-tarief wordt vastgesteld door de Europese Centrale Bank (ECB). Het kan elk kwartaal gewijzigd worden. Met het Euribor-tarief kan de ECB dus de korte rente sturen en daarmee invloed uitoefenen op de variabele hypotheekrente. Wanneer het Euribor-tarief met bijvoorbeeld 0.25%-punt wordt verlaagd, is het gebruikelijk dat ook de variabele hypotheekrente zakt met ongeveer 0.25%-punt. Dit hoeft niet meteen te gebeuren: sommige banken kiezen ervoor de aanpassing van de variabele hypotheekrente pas een maand later door te voeren. Het hangt van de marktpositie van de hypotheekverstrekker (bank) af hoe snel deze reageert op een renteverandering. Het kan ook voorkomen dat een verlaging van het Euribor-tarief niet gepaard gaat met een verlaging van de variabele hypotheekrente. Als gelijktijdig met de verlaging van het Euribor-tarief de risicopremie door hypotheekverstrekkers verhoogd wordt, kan de variabele hypotheekrente ongewijzigd blijven of zelfs stijgen. In extreme tijden, zoals tijdens de kredietcrisis rond het jaar 2008, kan de rente die banken elkaar rekenen voor leningen ook flink stijgen zonder een wijziging in het Euribor-tarief. Hierdoor stijgt de variabele hypotheekrente ook. Een andere factor die direct van invloed is op de hypotheekrente, is inflatie. Een stijging van de inflatie leidt tot een stijging in de variabele (en ook vaste) hypotheekrente. Immers, het bedrag dat u gaat betalen aan hypotheekrente zal minder waard zijn wanneer de bank of verzekeraar dit ontvangt. Dit 'verlies' rekent de hypotheekverstrekker aan u door.

Wilt u hypotheekrenteverwachtingen vormen voor de variabele hypotheekrente? Dan zult u verwachtingen moeten vormen voor het Euribor-tarief, de inflatie en de risicopremies van hypotheekverstrekkers. Deze drie factoren hangen weer af van de algehele gesteldheid van de economie. U begrijpt het waarschijnlijk al: niet bepaald een zondagmiddag klus. Neem een hypotheekadviseur in de hand en vraag deze om advies. Tenslotte gaat het toch om de keus tussen vaste en variabele hypotheekrente...

Bestaat er verband tussen vaste en variabele hypotheekrente?

Tot nu toe zijn de verbanden tussen de variabele hypotheekrente en de geldmarkt, en de vaste hypotheekrente en de kapitaalmarkt, behandeld. Maar is er ook een verband tussen de variabele en de vaste hypotheekrente? Geen verband dat altijd opgaat. Een aantal economische factoren beïnvloeden zowel de korte als lange rente, een aantal andere factoren slechts één van de twee. Het hangt er dus vanaf welke factoren overheersen in een bepaalde periode. Figuur 2 laat dat goed zien.

Figuur 2. Hypotheekrenteverloop 2003 - 2008. Bron: CPB. CEP 2009, p.68

U ziet in figuur 2 voor de eerste jaren een ogenschijnlijk sterk verband tussen de variabele en vaste hypotheekrente. Maar deze naderden en kruisten elkaar zelfs naarmate de jaren vorderden. Hier volgt geen diepgaande analyse van de oorzaken hiervan. Figuur 2 dient slechts ter illustratie van het eigen leven dat de variabele en vaste hypotheekrente kunnen volgen. Wees dus bijzonder voorzichtig in het vormen van hypotheekrenteverwachtingen: er is niet één hypotheekrente, er is vaste (lange) hypotheekrente en variabele (korte) hypotheekrente en deze twee rentesoorten kunnen zich zeer verschillend gedragen. Maak gebruik van het vrijblijvend advies van een hypotheekadviseur wanneer u moet kiezen voor vaste of variabele hypotheekrente en de eventuele duur van een rentevaste periode. Als u het contactformulier invult, schiet de hypotheekadviseur u te hulp.

Linktip:
Kredietwijzer