Vaste of variabele hypotheekrente?

Waneer u een hypotheek gaat afsluiten, komt u al snel voor de keus te staan: vaste of variabele rente? Vaste hypotheekrente betekent dat de hypotheekrente wordt vastgezet (onveranderd blijft) voor een lange periode van bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar. Gedurende deze periode wordt dan elke maand hetzelfde rentepercentage in rekening gebracht over uw hypothecaire lening. Bij variabele hypotheekrente veranderd het in rekening gebrachte rentepercentage elke maand of elk kwartaal. Uw maandlasten kunnen dus periodiek verschillen. Waarom kiezen mensen voor vaste of variabele hypotheekrente?

Dit hangt deels af van persoonlijke voorkeur voor zekerheid of niet, en deels hangt het af van de ontwikkelingen van de hypotheekrente op het moment. Hypotheekrente vastzetten gaat altijd tegen een hoger percentage dan variabele hypotheekrente, en hoe langer u het wilt vastzetten, des te hoger het rentepercentage. Dit komt door de onzekerheid die hypotheekverstrekker hebben over toekomstige rentestanden. Een goede voorspelling maken voor de nabije toekomst is mogelijk, maar een goede voorspelling voor de verre toekomst, bijvoorbeeld 15 jaar later, is bijzonder moeilijk.

De hypotheekverstrekkers ervaren dit als een risico, en om zich in te dekken tegen dit risico, brengen zij hogere hypotheekrente in rekening. Ter voorbeeld: de Bank of Scotland handteerde voor haar Budget hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie op 29 juli 2009 een variabele hypotheekrente van 3,40%. Wilt u de hypotheekrente van deze hypotheek vastzetten voor 10 jaar, dan stijgt de hypotheekrente al naar 5,5%. Wilt u het vastzetten voor 20 jaar, dan betaalt u 6% hypotheekrente. Op het moment van de keus tussen vaste of variabele hypotheekrente is variabele rente altijd het voordeligst, maar hoe ontwikkelt de hypotheekrente zich in de toekomst? Misschien staat de hypotheekrente over 10 jaar wel op 7%, en bent u hartstikke blij dat u uw hypotheekrente had vastgezet op 5,5%. Anderzijds kan het ook zijn dat gedurende de 10 jaar dat u 5,5% hypotheekrente betaalde, de markthypotheekrente altijd onder die 5,5% is gebleven en u dus 10 jaar lang meer heeft betaald dan wanneer u voor variabele hypotheekrente had gekozen. Maar niemand weet met zekerheid hoe de hypotheekrente zich zal ontwikkelen in de toekomst. Koffiedik kijken? Niet helemaal.

Met succes een geschikte rentevaste periode kiezen

Er zijn indicatoren waaruit analisten kunnen afleiden waar de hypotheekrente waarschijnlijk heen zal gaan. Laat u hierover informeren door 1 van onze financieel specialisten, met een van onze kundig specialisten. Het is dus zaak kennis te nemen van de voorspellingen van analisten wanneer u voor de keus staat tussen vaste of variabele hypotheekrente. Maar de keus tussen variabele of vaste hypotheekrente hoeft niet alleen af te hangen van wat waarschijnlijk het meest voordeling is. U moet namelijk wel bedenken dat wanneer u voor variabele rente kiest, u tegelijk voor onzekerheid kiest. U maandlasten kunnen periodiek schommelen, en de verschillen kunnen flink zijn. Dit heet renterisico. Als de rente flink stijgt, zou het zelfs zo kunnen zijn dat u uw maandlasten niet meer kunt dragen. Indien u kiest voor een variabele hypotheekrente, bereken dan goed tot wel maximum de hypotheekrente kan stijgen. Vervolgens kunt u dit resultaat afzetten tegen reële verwachtingen over de ontwikkelingen van de hypotheekrente. Is er een reële kans dat de hypotheekrente boven uw maximum stijgt? Bekijk dan of u dit risico op één of andere manier kunt indekken, bijvoorbeeld door te sparen. Lukt dit niet? Kies dan niet voor variabele hypotheekrente. U loopt de kans uw woning kwijt te raken en achter te blijven met een restschuld. Een voorbeeld: U kunt kiezen tussen het vastzetten van de hypotheekrente voor 10 jaar tegen 5,5%, of variabele hypotheekrente tegen 3,5%. U heeft berekend dat u maximaal 6,5% hypotheekrente kunt betalen zonder ernstig in de problemen te komen. Analisten verwachten dat de hypotheekrente in de komende 5 jaar zal stijgen tot zeker 5%. Maar 6 of 7% is ook niet uitgesloten. Het is in principe dus voordelig om voor variabele rente te kiezen. Immers, momenteel bedraagt de rente slechts 3,5% en zal waarschijnlijk niet boven de 5,5% stijgen, het percentage dat u moet betalen als u de hypotheekrente vastzet. Maar wat als de hypotheekrente wel boven uw maximum van 6,5% stijgt? Bent u bereid het risico te nemen uw woning kwijt te raken en met een restschuld te blijven zitten? Misschien is het toch verstandiger de rente vast te zetten, ook al zal dit - in dit voorbeeld - waarschijnlijk niet de voordeligste keus zijn.

Er zijn nog meer zaken die kunnen meespelen in de keus voor vaste of variabele rente, en in de keus hoe lang u de rente gaat vastzetten. U moet namelijk ook bedenken dat vervroegd aflossen van de hypotheek tijdens een rentevaste periode gepaard gaat met een boete. Als u bijvoorbeeld verwacht binnen korte tijd een flinke som geld te ontvangen (bonus, erfenis enz.) waarmee u een deel van uw hypotheek wilt aflossen, dan is het niet verstandig uw hypotheekrente vast te zetten voor 10 jaar. De boete zal dan zeer hoog zijn: deze bedraagt namelijk minimaal de rente-inkomsten die uw hypotheekverstrekker misloopt door de vervroegde aflossing. Een oplossing is het vastzetten voor bijvoorbeeld 1 of 5 jaar.

Ook de hoogte van de hypotheek kan uw keus voor wel of niet vastzetten beïnvloeden. Een zeer hoge hypotheek levert bij een kleine rentestijging al flinke stijging in de maandlasten op. Ter voorbeeld: wanneer de hypotheekrente 1% stijgt, stijgen uw bruto maandlasten met een hypotheek van 200.000,- euro met ongeveer 165,- euro, maar indien u een hypotheek heeft van 300.000,- euro stijgen uw maandlasten al met 250,- euro. Houdt u hier dus rekening mee.

Tevens zal de hypotheekvariant die u op oog heeft uw keus tussen vast of variabel, en de termijn van rentevastheid, beïnvloeden. Als u namelijk aflost op uw hypotheek, zult u een steeds kleiner bedrag aan hypotheekrente betalen, en kunt u naarmate de looptijd van uw hypotheek vordert een steeds groter renterisico nemen. Dit komt namelijk doordat een rentestijging een steeds kleiner effect zal hebben op uw maandlasten. Dit is in principe dezelfde redenatie en berekening die van toepassing is voor verschillende hypotheeksommen (zie het voorbeeld in deze tekst van een hypotheeksom van 200.000,- of 300.000,- euro).

Er zijn hypotheekvarianten met een zogenaamde rentedempende werking zoals de spaarhypotheek of spaar/beleggingshypotheek. De rentedempende werking zorgt ervoor dat een stijging in de hypotheekrente een kleiner effect op uw maandlasten heeft dan het geval zou zijn bij een hypotheekvariant zonder rentedempende werking. Hierdoor kunt u dus een groter renterisico nemen. Vraag een hypotheekadviseur hoe dit precies in zijn werk gaat.

U heeft nu een aantal belangrijke zaken gelezen die de keus tussen vaste en variabele hypotheekrente, en de duur van de rentevaste periode, beïnvloeden. Maar afhankelijk van uw persoonlijke situatie en de hypotheekvariant die u in gedachten heeft, kunnen nog meer zaken meespelen in uw keuze. Maak de keus voor variabele of vaste hypotheekrente in ieder geval weloverwogen. Deze zal alles met u doorrekenen en uiteindelijk kunt u de keus zelf maken. Maar dan goed geïnformeerd.