Verschillen in hypotheekrente tussen de verschillende aanbieders

U bent op zoek naar de 'goedkoopste hypotheek', of 'de laagste rente'. Deze zult u niet vinden in de kranten of op het internet. Een hypotheek is namelijk voor een groot deel maatwerk, aangepast aan uw persoonlijke (financiële) omstandigheden. De hoogte van de hypotheekrente en de voorwaarden van de hypotheek verschillen uiteraard per hypotheekaanbieder en hypotheekvariant, maar kunnen tevens per persoon verschillen. Hoe kunt u dan toch de meest voordelige hypotheek voor u vinden? Allereerst; met een onafhankelijk hypotheekadviseur. De hypotheekadviseur is gespecialiseerd hierin, het is zijn of haar werk. U kunt altijd en vrijblijvend contact op nemen met een hypotheekadviseur. Wilt u toch zelfs eens op onderzoek gaan in de hypotheekmarkt? Lees dan onderstaande tekst. Deze tekst maakt mede gebruik van het onderzoek 'Price-Setting and Price Dispersion in the Dutch Mortgage Market' van W. Hassink en M. Leuvenstijen, gepubliceerd door het CPB (Centraal Plan Bureau).¹ De auteurs bestudeerden hypotheekrentepercentages (10 jaar vaste rente) van diverse banken en levensverzekeraars over de periode 1996 - 2001. Onderstaande tekst is alleen bedoeld om aan te tonen dat de verschillen in hypotheekrentepercentages van de verschillende hypotheekverstrekkers niet willekeurig en onverklaarbaar zijn. Het gaat hierbij dus alleen om de hypotheekrente. Voorwaarden, provisies en fiscale aspecten die meespelen in de zoektocht naar de beste hypotheek voor u worden buiten beschouwing gelaten, omdat dit zoals al eerder genoemd, deels maatwerk is. Tevens moet u bedenken dat de marktsituatie in de periode 1996-2001 en de marktsituatie nu kunnen verschillen. Dit kan komen door puur economische factoren, maar ook door verandering in de wet- of regelgeving

In Nederland worden hypotheken bijna uitsluitend verstrekt door banken, levensverzekeraars, pensioenfondsen en bouwfondsen. Het kunnen grote (multinationale) bedrijven zijn zowel als kleine, nationaal georiënteerde bedrijven. De aard (bank, verzekeraar of pensioenfonds) en omvang (groot of klein) van een bedrijf zijn van invloed op de prijs (hypotheekrente) die het berekend aan de consument. De vraag rijst dan: kan ik de laagste hypotheekrente verwachten bij een bank, verzekeraar of pensioen- of bouwfonds, en vervolgens; bij een grote of kleine speler? Deze tekst zal geen antwoord geven op deze vraag, maar aanwijzingen geven waaraan te denken bij het zoeken naar een antwoord. Om de vraag te kunnen beantwoorden, moet eerst duidelijk zijn hoe de hypotheekrente gevormd wordt. Het hypotheekrentepercentage bestaat uit de kosten die een hypotheekverstrekker maakt, de opslag voor het risico dat de hypotheekverstrekker loopt met uit uitlenen van geld, en de winst die de hypotheekverstrekker wenst te maken. Al deze drie factoren worden beïnvloed door de aard en de omvang van het bedrijf. Grote bedrijven kunnen relatief lage kosten hebben door schaalvoordelen, maar anderzijds hebben grote (multinationale) bedrijven weer te maken met bepaalde kosten die kleine bedrijven niet hebben. Ook al gaan we ervan uit dat grote bedrijven een kostenvoordeel hebben over kleine bedrijven, dan nog is het de vraag of dit voordeel ook (deels) terecht komt bij de klant. Even belangrijk; wanneer de kosten van de hypotheekverstrekker stijgen, worden deze dan ook even hard doorberekend aan de klant? Veranderingen of verschillen in kosten hoeven niet perse terecht te komen bij de klant, zowel in positieve als negatieve zin. Een bedrijf kan vanuit concurrentieoverwegingen ervoor kiezen een kostenstijging niet door te berekenen aan de klant en genoegen te nemen met een lagere winst. Anderzijds kan een bedrijf ervoor kiezen een kostendaling of kostenvoordeel niet door te berekenen aan de klant en zo de winst te verhogen. Hassink en Leuvensteijn toonden met hun onderzoek aan dat levensverzekeraars de kostenveranderingen ongeveer 2 maal zo hard doorberekenen aan de klant dan banken (Hassink & Leuvensteijn, 2003, p.32).

Kredietverstrekkers, dus ook hypotheekverstrekkers, willen informatie over hun (potentiële) klanten om de kans op een goede afloop - de verschuldigde rente wordt betaald en de lening wordt afgelost - zo groot mogelijk te maken. Het gaat hierbij om informatie voordat de overeenkomst tot stand komt en om informatie gedurende de looptijd van de overeenkomst.

Levensverzekeraars maken waarschijnlijk hogere kosten bij het 'screenen' van hypotheekaanvragers dan banken. Simpel gezegd; banken zijn waarschijnlijk beter geïnformeerd over hun (potentiële) klanten. Bovendien maken banken minder kosten om het gedrag van hun klanten in de gaten te houden (Hassink & Leuvensteijn, 2003).

Uit het onderzoek van Hassink en Leuvensteijn is gebleken dat de verschillen in hypotheekrente tussen levensverzekeraars onderling veel groter zijn dan tussen banken onderling. De onderlinge verschillen tussen levensverzekeraars zijn ongeveer 2 maal zo groot als de onderlinge verschillen tussen banken. Daaruit kan worden opgemaakt dat banken onderling heftiger concurreren dan levensverzekeraars onderling. En concurrentie is goed voor de consument. Helaas kan geen uitspraak worden gedaan over de concurrentie tussen banken en levensverzekeraars.

Tot nu toe zijn alleen een aantal factoren aan de aanbodzijde van de markt (van de hypotheekverstrekkers) ter sprake gekomen. Kort samengevat worden de verschillen in hypotheekrentetarieven vanuit de aanbodzijde van de markt bepaald door verschillen in kostprijs en risico en de mogelijkheid of wil om dit door te berekenen aan de consument.

Maar verschillen in hypotheekrentepercentages worden ook beïnvloed door de vraagzijde van de markt, dat is, door potentiële klanten zoals u misschien zelf bent. De zoektocht naar de voordeligste of beste hypotheek kost namelijk tijd/geld. Bovendien moet u natuurlijk ook goed weten waar en hoe te zoeken. Consumenten die niet de tijd, het geld, de kennis of de wil hebben om goed te zoeken naar de voor hen beste hypotheek, zullen een hypotheek afsluiten bij hypotheekverstrekkers die zij als eerste 'tegenkomen'. Dat 'tegenkomen' kan bijvoorbeeld gebeuren via reclames of door het zichtbaar aanwezig zijn van een bepaalde hypotheekverstrekker door middel van veel kantoorpanden in een regio. Een hypotheek afsluiten bij 'de eerste de beste' bespaart u zeker de zoekkosten, maar of 'de eerste' ook 'de beste' is, mag natuurlijk betwijfeld worden. Sommige hypotheekverstrekkers kunnen hogere rentepercentages hanteren simpelweg omdat consumenten niet goed willen of kunnen zoeken.

Daarom bestaat de onafhankelijk hypotheekadviseur. Deze persoon is gespecialiseerd in het zoeken. De hypotheekadviseur weet waar en hoe te zoeken naar de meest geschikte hypotheek voor u. Het enige dat u hoeft te doen is een contactformulier in te vullen en de hypotheekadviseur neemt vanzelf contact met u op.