Uw eerste huis kopen, wat komt er als starter allemaal op u af?

Wie voor het eerst een huis koopt, komt in een hele nieuwe wereld van makelaars, hypotheekadviseurs en notarissen terecht. Voor hen is het allemaal gesneden koek, maar waar moet u als starter op de woningmarkt allemaal aan denken? Wij hopen u een eindje op weg te helpen met onderstaand stappenplan.

De makelaar: van bezichtiging tot koopakte

Hoewel er steeds meer mensen zijn die hun woning zonder tussenkomst van een makelaar verkopen, bijvoorbeeld via social media (Facebook, Twitter) en zelfs Marktplaats, worden de meeste huizen nog traditioneel via makelaarskantoren verkocht, die hun aanbod onder andere op zoekmachines als Funda.nl plaatsen.

Makelaarsland is een organisatie die zich hier precies tussenin bevindt; de woning wordt door hen op Funda geplaatst en zij leveren verkoopborden en promotiemateriaal, maar de bezichtigingen worden verzorgd door de woningeigenaar zelf. Dit heeft als voordeel dat deze u natuurlijk alles kan vertellen over het huis en de buurt, maar een nadeel kan zijn dat hij of zij niet echt onpartijdig is en wellicht de zaken rooskleuriger voorstelt dan ze zijn.

De aankoopmakelaar

Mocht u behoefte hebben aan advies, dan kunt u ook een makelaar inschakelen voor aankoop van uw woning. U betaalt hiervoor een vooraf afgesproken courtage (het salaris van de makelaar). Deze kan per makelaar nogal verschillen, dus laat u goed informeren! Er zijn zelfs makelaars die op een “No cure, no pay” basis werken, dus als uw droomhuis niet gevonden wordt, betaalt u ook niets.

De bouwkundige staat van de woning

Ook bouwtechnisch zal de eigenaar u misschien minder kunnen vertellen dan de makelaar. Een bouwtechnisch rapport kan dan uitkomst bieden. Soms heeft de eigenaar zo’n rapport voorhanden, maar bij serieuze interesse in de woning kunt u ook vragen of de eigenaar akkoord gaat met een dergelijke keuring. De kosten zijn dan wel voor uzelf.

In het bouwkundig rapport staat vermeld welke gebreken er eventueel zijn, met daarbij een schatting van de te verwachten kosten voor reparatie/renovatie. Voor een goed beeld van de bouwkundige staat is het vooral belangrijk de bouwkundig adviseur te laten kijken naar de onderdelen van het huis die op het oog niet goed zichtbaar zijn, zoals bijvoorbeeld het dak, de dakgoten en de spouwmuur en isolatie. Zeker bij oude huizen kan het nodig zijn verbeteringen door te voeren om onnodig hoge energiekosten te voorkomen.

Zelf kunt u letten op vochtplekken (op het plafond, bij kieren en naden), houtrot (kijk goed naar de kozijnen) en achterstallig onderhoud. Kijk ook in de meterkast (is deze recent vernieuwd c.q. gemoderniseerd?) en vraag naar de bedrading. In oude huizen moet de bedrading misschien nog vervangen worden, dit komt de brandveiligheid ten goede!

Totstandkoming van de voorlopige koopakte

Nadat u de woning meerdere keren bezichtigd heeft (misschien nog een keer met familie of een goede vriend of vriendin), heeft u besloten een bod uit te brengen. De prijs die vermeld staat op Funda en de brochure van het huis, is een vraagprijs, dus het staat u vrij om een lager bedrag te bieden. Dit bedrag moet natuurlijk wel reëel zijn, het heeft geen zin om € 100.000,- te bieden als de vraagprijs € 260.000,- is. Meestal wordt er rond de € 10.000,- lager geboden, afhankelijk van hoe lang de woning al te koop staat en hoe gewild de woning is.

Nadat u uw bod heeft uitgebracht, gaat de verkopend makelaar in overleg met de eigenaar. Hij zal adviseren een tegenbod te doen, dat ergens in het midden uitkomt. Houd hier dus rekening mee als u een bod doet, het is een beetje handjeklap over en weer, dus te dicht bij de vraagprijs bieden is niet verstandig als u deze niet wilt of kunt betalen.

Na een paar telefoontjes over en weer, met vermelding van de overdrachtsdatum (de dag dat u de sleutel krijgt bij de notaris) en de ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld als u uw hypotheek niet geregeld krijgt), kan de voorlopige koopakte door de makelaar worden opgesteld als u er met de eigenaar bent uitgekomen. Deze voorlopige akte ondertekent u, met de belofte dat u z.s.m. laat weten of u hypotheek op het pand kunt krijgen. U zult dus op korte termijn een afspraak moeten maken met een (onafhankelijk) hypotheekadviseur.

De hypotheek

Voordat u huizen gaat bezichtigen, is het verstandig eerst een afspraak te maken met een hypotheekadviseur, om uit te laten rekenen hoeveel hypotheek u maximaal kunt krijgen en ook hoe hoog uw maandlasten dan worden. Zonder dit advies is het natuurlijk maar gissen of u een huis wel of niet kunt betalen.

U ontvangt van de hypotheekadviseur een offerte (of meerdere offertes) met een bepaalde geldigheidsduur. Als het aanbod gunstig is, zult u dus binnen die termijn moeten beslissen. Indien u pas naar de hypotheekadviseur gaat als u uw droomhuis al hebt bezichtigd, is het zaak uw hypotheek op korte termijn te regelen, in ieder geval vóór het aflopen van de ontbindende voorwaarden. Mocht het onverhoopt niet lukken het hypotheekbedrag dat u nodig hebt rond te krijgen, dan kunt u nog onder de koop uit met deze ontbindende voorwaarden. Na afloop van deze voorwaarden gaat de verkoper er van uit dat de koop definitief doorgaat.

De definitieve koop en koopakte

Als alles volgens plan verloopt en u uw hypotheek geregeld heeft, zal de definitieve koopakte worden opgesteld. Deze akte wordt door beide partijen ondertekend en zal door de makelaar naar de notaris van uw keuze worden doorgestuurd. U als koper mag namelijk kiezen waar de akte passeert.

De notaris plant een afspraak in voor de overdracht van de sleutel. De verkoper moet de woning netjes en onbeschadigd achterlaten, u kunt vragen of u vóór de afspraak bij de notaris nog even door het huis mag lopen om te checken of dit daadwerkelijk zo is. Meestal wordt er ook een lijst opgesteld voor de roerende zaken die achterblijven in de woning en die u misschien betaald heeft aan de huidige eigenaar (zaken als rolgordijnen, laminaat e.d.), u kunt die meenemen ter controle. Nadat u bij de notaris bent geweest, is het lastiger om verhaal te halen over dit soort zaken.

Let op: zorg ervoor dat uw nieuwe woning verzekerd is op de dag van de overdracht! Vaak schiet dit er door drukte bij in, maar dit is ontzettend belangrijk! De kans is misschien klein, maar het zal je gebeuren dat er brand uitbreekt terwijl u bij de notaris zit, wie is dan verantwoordelijk en hoe wordt de schade afgehandeld? Om te voorkomen dat dit problemen oplevert, dient u de woning vanaf het eerste uur te verzekeren.

Bij de notaris

De overdracht van het huis dat u gekocht heeft, vindt plaats bij de notaris. Deze passeert de akte, zoals dat deftig heet. Hij of zij leest de volledige akte voor en zet er daarna het tijdstip, een stempel en handtekening onder, waarna u als koper en ook de verkoper zijn of haar handtekening plaatst.

Na passering van de koopakte, wordt ook de hypotheekakte gepasseerd. Dit is de overeenkomst tussen u en de hypotheekverstrekker. De verkoper is hier uiteraard niet meer bij, zijn of haar plicht zit erop.

Na passering van de koopakte bij de notaris

Gefeliciteerd, u bent de trotse eigenaar van uw droomhuis! Nu kan het klussen, inrichten en genieten beginnen.

Omdat de woning van eigenaar is veranderd, zullen de gegevens in het Kadaster ook aangepast worden. Het Kadaster zorgt voor registratie van woning- en grondbezit. In de kadastrale gegevens staat dus ook vermeld waar uw tuin begint en waar deze ophoudt, wel zo duidelijk! Mocht er recht van overpad op uw grondgebied van toepassing zijn, dan moet u mensen de mogelijkheid geven via uw grondgebied te passeren. Meestal is dit een tuinpad, bijvoorbeeld naar de woning van de buurman of buurvrouw. Als deze geen gebruik zou mogen maken van uw pad, is het voor hem of haar onmogelijk om zijn of haar woning te bereiken.

Wat verder verstandig is om te regelen: abonnementen t.b.v. onderhoud van uw woning, bijvoorbeeld een contract voor onderhoud van uw cv-ketel, eventueel een lidmaatschap bij Vereniging Eigen Huis (u ontvangt dan elke maand een magazine met handige tips, korting op allerlei verzekeringen en diensten en u kunt gebruik maken van hun helpdesk bij vragen) en last but not least: maak een onderhoudsplan voor de komende jaren en bepaal het budget hiervoor. Sowieso is het verstandig om maandelijks een bedrag opzij te zetten voor onvoorziene uitgaven. Waar u eerder de woningbouwvereniging belde als er iets stuk ging in huis, moet u dit nu allemaal zelf betalen. Die kosten kunnen aanzienlijk oplopen als bijvoorbeeld uw dak lekt. Dit zal z.s.m. gerepareerd moeten worden om verdere schade te voorkomen, maar dan moet daar natuurlijk wel geld beschikbaar voor zijn.

Tot slot

Uw hypotheek heeft u voor meerdere jaren vastgezet tegen een op dat moment geldende rente. Het is altijd verstandig om in geval van wijziging in uw situatie (bijvoorbeeld meer of minder werken) of in geval van een sterk dalende rente nog eens naar uw hypotheek te kijken. Misschien is het mogelijk de hypotheek na verloop van tijd te wijzigen of over te sluiten. Uw hypotheekadviseur kan u er alles over vertellen.